文
唐侃
中国的房地产行业，起步于90年代，算起来也就不到30年。尤其是近20年，房地产行业就像脱缰的野马，始终保持高速增长。尽管专家、机构一再强调房地产市场风险，然而房地产行业依然红红火火。
1房地产行业发展的原因
房地产行业高速发展是中国经济发展的必然，一方面经济高速增长使得居民生活改善，财富积累。在解决温饱问题之后，居民势必要改善居住环境，提高生活质量，进而推动房地产业发展。一方面由于经济结构调整，农业人口需求量大大减少，而二三产业人工需求增加，大量农业人口转向二三产业，同时使得城市人口增加，新增人口无论是租房还是买房，都能够推动房地产业发展。
此外，由于经济快速发展，企业对资金的需求也逐渐增强，金融行业随之发展。此前的30年，中国货币总量（M2）始终保持高增长，使得资产价格也相应上涨。如果说08年前货币增长还属于需求性增长，那么，08年之后的增长就是刺激性增长。刺激经济能够解决短期下滑风险，但带来的一个副作用就是货币超发，却没有实体能够容纳超发的货币。于是，出于投机或避险的需求，大量资金涌入房地产，进一步推动了房地产业发展。
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房地产行业发展的影响
早期的房地产业发展，使得一部分居民的资产负债表增加，居民消费意愿被唤醒。于是，房地产相关行业如建筑、材料、设计、家装、家电、饰品等等行业都被带动起来。资产的增长也带动了居民生活消费的增加。同时，房地产业发展，也带动了城市基础设施建设。地方规划一片区域，就需要交通、水电、教育、医疗、治安等等基础配套设施跟上。这些产业发展，解决了相当一部分人口的就业问题。
看上去美好的循环在一点点被打破。由于房地产资源具有一定的稀缺性，房价及租金很高，增加了企业成本，摊薄了实体企业的利润，经济“脱实向虚”。逐渐的，房地产及相关行业在GDP中的比重越来越高，有分析认为超过20%。银行贷款中也有相当大比例是基建和房地产。相对应的，实体经济越来越困难。
由于房价上涨，居民负债不断提高。数据显示，年大陆居民杠杆率（居民负债/GDP）只有3%，到了年增至18%，到年已经达到53.2%。过高的财务杠杆可能反而会抑制居民消费。另一个能够反映居民消费的数据是房屋租售比。根据上海易居房地产研究院发布的《年一季度50城租金收益率研究报告》显示（见附图，部分城市未截取到），全国50个城市房屋租售比均不足4%，一二线城市几乎都在2.5%以内。也就是说，仅靠租金收入，一套房子需要40年以上才能收回成本。
来源：上海易居房地产研究院
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中国高房价的道理在哪里？
为什么房价和房租差异那么大呢？原因在于这是两种商业模式。
租房市场是一个完全市场化的市场，所有的定价都依赖于供需关系。而购房市场，可以说是庄家控盘的市场。一方面，由政府控制每年的土地和住房供应；另一方面，少数开发商对一片区域新房进行定价，形成了局部寡头垄断的市场。
据国家统计局在今年7月发布的《建筑业持续快速发展，城乡面貌显著改善——新中国成立70周年经济社会发展成就系列报告之十》中数据显示，年中国人均住房建筑面积为42.4m2，其中城镇人均39.0m2，农村人均47.3m2。这个数据已经超过了相当一部分发达国家的人均住房面积，即使扣除公摊面积，仍可排在英国、法国、日本、西班牙等国家之前。有报道称甚至称中国人均住房面积已经排名亚洲第一。
以下为全球房价收入比最高的20个城市。其中，前10席中中国独占5席，分别是香港及大陆的北京、深圳、上海和广州，而中国大陆所有被统计的城市也仅有5座（余成都53）。另5座城市为委内瑞拉加拉加斯、印度孟买、柬埔寨金边、斯里兰卡科伦坡和伊朗德黑兰，均属发展中国家。
来源：NUMBEO
以伦敦和上海为例，上海人口是伦敦的2.7倍，但伦敦和上海的建成区面积接近，人均住房面积也接近。上海房价收入比为42.8，市中心售租比为51.6；伦敦房价收入比为21.85，市中心售租比为33.8。为何对于居民来说，上海的房价负担要重于伦敦？
原因有三。一是绝对价格上，上海仍低于伦敦，而上海的居民收入较伦敦要低不少，因而相对价格较高；二是上海控制土地供应，形成形式上的稀缺，导致房价较高；三是上海仍有较高的人口流入预期，在人口预期增加的地区，住房价格比较坚挺也是比较正常的。目前国内多数城市房价之所以坚挺，很大程度上都是人口流入预期造成的。近年每年城市新增人口近万人，对住房的需求是直接且刚性的。无论是进城就业租房、长辈带孩子需要改善，还是为孩子进城上学迁户口等等，都需要住房供应。
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城市化与土地供应的关系
年，全国城市化率59.58%。根据国家统计局数据进行测算，假设到年，中国城市化率达到68%，预测全国城镇人口大约为9.7亿人。年，全国城镇人口8.31亿人，这意味着未来6年，全国城市人口将新增约1.4亿人。
来源：国家统计局
根据收集到的年各国城市化率和人均GDP进行比较，如图。趋势线上方全部是经济发达国家，主要是区域是欧洲和北美；趋势线下方基本是新兴国家。其中，城市化率较高，但经济相对较弱的，则以拉美国家为主。值得注意的是，美洲国家均为移民国家，与传统大陆农业国家历史进程有所不同，且城市规划和容量也相对较大，具有相对较高的城市人口比例也就不奇怪了。
可以看出各国，尤其是发展中国家，城市化率与人均GDP有很大相关性。中国的城市化率与GDP增长基本匹配。
根据目前的土地成交数据，与推算的人口增长数量，二者基本匹配。
年，全国城市土地市场情况，土地出让金4.万亿元，楼面均价元，建面19.34亿方。按目前住宅和商住用地建面供应比例占总供应面积的45%计算，城合计供应住宅建面约8.7亿方，按照人均40方的面积算，可容纳万人。19年上半年土地成交建面较18年有所下滑，同比下跌13%。如果按18年的土地供应量看，略超过新增城市人口。考虑到一定的改善需求，二者基本匹配。但这个对于投资物业的投资客来说，不一定是一件好事。如果土地供应长期与住房需求匹配，房价就比较难增长，只能是部分供需不平衡的地区才会有一定机会。
来源：中国指数研究院
从人口流入的角度分析，中国部分人口增长较快的城市，未来房地产盈利空间仍然很大，对于人口流入较少或净流出的城市，未来房价和成交量会有一定影响。
由于政府对房地产进行“因城施策，一城一策”调控，未来项目开发利润将会提前锁死，开发商盈利空间将进一步减弱，因此中小开发商存在比较大的经营风险。而一些比较进取的头部开发商，也会面临资金紧张的局面。
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中国房地产的区域差异
中国是一个人口众多、幅员辽阔的国家，各个地区发展非常不平衡。东部沿海人均GDP已经相当于欧洲发达国家水平。年三大都市圈所在6省3市GDP合计47.62万亿美元，占全国GDP的52.89%，中西部地区发展则相对较慢。16、17年，三四线城市受棚改政策利好影响，新房销售获得了较大增长，一批过去知名度一般的开发商崭露头角,但自18年下半年棚改退坡以来，三四线城市成交有所萎缩。
从今年1-8月房地产百强销售数据看，去掉无法统计或数据失真的部分开发商，剩余开发商中，1-8月成交均价在元以上的21家，销售规模同比涨幅平均为36.0%；销售均价在1至元的开发商24家，销售规模同比涨幅平均为22.36%；而销售均价低于1元的开发商23家，销售规模同比涨幅平均为18.41%。显示出低价盘销售增速放缓,实际上是不同城市间的销售分化。
结语
过去20年是中国房地产高速发展的20年，即便期间有所波动，但是上涨的趋势是一贯的。这得益于中国经济的高速增长、居民改善生活水平以及城市吸纳农村人口的进程。地方政府也曾通过土地市场，阶段性解决了财政资金来源问题。但是，这个逻辑正在被慢慢打破。
一方面，一二线城市更新已基本完成，改善性需求在减少，而土地供应与新增人口基本匹配，房价快速上涨的基础不存在了。在人口流入阶段，房价增长可能基本保持与经济增长同步的水平。三四线城市由于人口红利逐渐消失，直接依靠市场使房价增长可能难以实现，最终还是需要棚改及旧改推动。
另一方面，居民负债率提升。在市场上行期，高杠杆可以增厚投资收益。但长期看，一旦市场下行，投资风险显现，过高的居民负债率可能会导致大量住房信贷违约。
最后，政府近来的政策，明显表现出政府意识到房价已经对民生和经济产生影响，因此，坚决推动“房住不炒”、“一城一策”，对部分增长较快的区域房价进行限制。可能导致市场对房价中短期上涨的预期被打破。二手存量空置房会被释放出来，进一步影响住房价格。
未来房地产区域分化会越来越明显，局部地区供应超过需求增长。
此外，房地产行业的集中度会进一步提高，由于头部开发商拥有绝对资源，中小开发商会逐步退出市场。
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